A Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, veio introduzir alterações ao regime jurídico do arrendamento urbano. Destacam-se as alterações abaixo descritas.

A comunicação do senhorio para o início do procedimento para a atualização excecional da renda torna-se mais exigente, tendo agora que comunicar, para além das informações que já eram exigíveis na anterior versão da lei (valor da renda, tipo e duração do contrato propostos, valor do locado e cópia da caderneta predial), a seguinte informação:

• Que o prazo de resposta do arrendatário é de 30 dias;
• O conteúdo que pode apresentar a resposta;
• As circunstâncias que o arrendatário poderá invocar, a necessidade de demonstrar o que alega e de que forma o pode fazer;
• As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias.

No caso de o arrendatário denunciar o contrato de arrendamento na sequência do início do mesmo processo de atualização de rendas, terá direito a uma compensação pelas benfeitorias realizadas no locado, independentemente do que constar do contrato e mesmo que não tenham sido autorizadas pelo senhorio.

Após a comunicação do senhorio para atualização da renda e transição do contrato de arrendamento para o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) o arrendatário tem a possibilidade de reclamar do valor patrimonial tributário do locado. A reclamação que o inquilino apresente não suspende o processo de atualização mas, se for procedente, justificará a compensação do valor da renda que tenha sido indevidamente pago.

Introduz-se o conceito de microempresa (anteriormente microentidade) assim se considerando a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes:

• Total do balanço: € 2 000 000;
• Volume de negócios líquido: € 2 000 000;
• Número médio de empregados durante o exercício: 10.

Nos anos seguintes ao da invocação da circunstância de exceção o inquilino faz prova dessa circunstância (comprovação de existência de microempresa etc.)apenas no caso de o senhorio a exigir, até ao dia 1 de setembro, devendo o arrendatário apresentar essa prova até ao dia 30 de setembro, sob pena de não poder prevaler-se dessa circunstância.

Caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias (por exemplo comprovação de existência de microempresa) o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário. Findo o período de cinco anos atrás referido o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU estabelecendo-se que no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 3 anos (eram 2 na versão anterior da lei).

O período de renovação automática dos contratos não habitacionais celebrados com prazo certo (se outro superior não for fixado no próprio contrato) é agora fixado em 3 anos, quando estes contratos não sejam denunciados por qualquer das partes.

Os direitos invocáveis pelo arrendatário junto do senhorio no âmbito do contrato de arrendamento podem ser invocados também pelo subarrendatário quando se trate de subarrendamento autorizado ou ratificado nos termos da lei.

O arrendamento para fins não habitacionais termina com a morte do primitivo arrendatário, salvo existindo sucessor que há mais de três anos explore estabelecimento comercial, no locado, em comum com o arrendatário primitivo.

O processo especial de despejo pode a partir de agora ser utilizado no caso de se demonstrar que o imposto de selo foi pago (já era assim na versão anterior da lei) ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeito de IRS ou IRC. A demonstração de liquidação do imposto (de selo ou sobre os rendimentos) tem que ser junto com o requerimento inicial de despejo.

Também é possível fazer uso do processo especial de despejo, junto do Balcão Nacional do Arrendamento, nos casos de denúncia do contrato de arrendamento por iniciativa do senhorio, em resultado do termo do processo de atualização extraordinária de rendas, que termine com a cessação do contrato.

As alterações introduzidas entraram em vigor no dia 18 de janeiro de 2015 e aplicam-se aos procedimentos de transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) que se encontrem pendentes à data da sua entrada em vigor (sem prejuízo dos direitos e obrigações emergentes dos atos já praticados no âmbito dos procedimentos em curso), não se aplicando porém aos procedimentos que se encontrem pendentes junto do Balcão Nacional do Arrendamento. Nos contratos de arrendamento não habitacional cuja renda já tenha sido atualizada o arrendatário pode invocar as circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º, no prazo de 30 dias a contar da entrada em vigor da presente lei. No mesmo prazo podem todos os inquilinos apresentar reclamação do teor da caderneta predial que contenha imprecisões.